„Ostja suurim mure on tavaliselt see, ega ta kinnisvara eest liiga palju või üle turuhinna maksa. Müüja kardab vastupidi, et küsib liiga vähe ja müüb kodu liiga odavalt. Mõlemal poolel tekib aga küsimusi ka varjatud puuduste kohta,“ rääkis Karro. Varjatud puudus on tema sõnul probleem, mida ostjal ei olnud võimalik kinnisvaraga tutvudes tavapärase ülevaatuse käigus märgata, kuid mis oli tegelikult olemas juba enne vara üleandmist.

Puudused võivad peituda ka dokumentides

Kinnisvara seisukorda hinnates pööratakse enamasti tähelepanu sellele, kas majas või korteris esineb niiskust, hallitust, veekahjustusi või tehnosüsteemide probleeme. Karro sõnul tuleb kontrollimist alustada aga dokumentatsioonist. „Paljud arvavad, et varjatud puudus tähendab eelkõige niiskust või hallitust. Tegelikult võib hiljem selguda, et kinnisvara dokumentatsioon on puudulik: tehtud on ebaseaduslikke ümberehitusi, eemaldatud kandvaid seinu või rajatud juurdeehitus, kuid puuduvad projektid, kooskõlastused või kasutusload. Kinnisvara ostmisel tuleb alustada dokumentatsioonist,“ rõhutas ta.

Dokumentide puudumine võib tulla üllatusena ka müüjale, eriti juhul, kui ta ei ole hoonet ise ehitanud ega kõigi varasemate töödega kursis. Seetõttu soovitab Karro enne tehingut kontrollida ehitisregistri andmeid ning võrrelda neid kinnisvara tegeliku olukorraga. Kui ilmneb, et registris olevad plaanid ja reaalsed ruumilahendused ei ühti, tasub enne müüki välja selgitada, milliseid dokumente või kooskõlastusi on vaja ning kas tehtud muudatusi saab tagantjärele seadustada.

Audit aitab probleemid enne tehingut nähtavaks teha

Üks võimalus riskide vähendamiseks on tellida enne müüki või ostu kinnisvara ostueelne audit. Selle käigus hindab spetsialist hoone või korteri seisukorda ning toob välja kriitilised kohad, võimalikud puudused ja parandamist vajavad probleemid. „Audit annab võimaluse maja või korteri seisukorrast täpsem ülevaade saada. Omanik ei pruugi kõike teada, eriti kui ta ei ole kinnisvara ise ehitanud. Raportis tuuakse välja kriitilised kohad, kitsaskohad ja see, mida võiks parandada. Müüjale annab see märksa suurema meelerahu,“ selgitas Karro.

Ta toob võrdluse kasutatud auto ostmisega. Kui mõnekümne tuhande eurose auto tehnilist kontrolli peetakse loomulikuks, jäetakse kordades kallima kodu seisukord sageli spetsialistil põhjalikult hindamata. „Kasutatud autot ostes tekib meil küsimus, kas see on ikka korras, ning üldjuhul viime auto esindusse kontrolli. Auto võib maksta 20 000 või 30 000 eurot, kodu aga 300 000 eurot või rohkem. Seetõttu võiks ka kinnisvara puhul ostueelse auditi teha.“

Audit ei vabasta siiski automaatselt müüjat vastutusest ega välista hilisema vaidluse võimalust. Kinnisasja müügilepingust tulenevate nõuete üldine aegumistähtaeg on kolm aastat, kuid uuema ehitise või hiljutiste ehitustöödega seotud puuduste korral võivad rakenduda erandid. Konkreetne vastutus sõltub muu hulgas puudusest, lepingus avaldatud teabest ja tehingu asjaoludest.