Noore Eesti Vabariigi üks suuremaid proovikive oli rajada endistele mõisamaadele elujõulised talud. Maa oli toona inimeste peamine elatusallikas ja piltlikult öeldes valitses tõeline maanälg. Kuna mõisamaadest ei jätkunud maad kõigile soovijatele, tuli pärast maa jagamist otseste harijate kätte ümber korraldada ka sajandite jooksul kujunenud killustatud maakasutus. Nii muudeti olemasolevad talud majanduslikult elujõulisemaks ja paremini korraldatud maakasutuse arvelt sai rajada uusi talusid.
Osutan oma doktoritöös, kuidas sageli nähakse maakorralduses ainult maatükkide tehnilist ümberkruntimist, ehkki tegelikult oli see palju enamat. Maakorralduse käigus korrastati maakasutus, tehti kindlaks maaomanikud ning maakorralduse tulemusena moodustatud uued maaüksused kanti kinnistusraamatusse. Just selle sajanditaguse töö tulemusel pandi alus kompaktsetele maatükkidele ja selgetele omandisuhetele, mis paistavad tänapäeval iseenesestmõistetavad.
Killustatud lapimaad
Maakorralduse peamine eesmärk Eesti esimesel iseseisvusajal oli ületada ajalooliselt kujunenud ebaotstarbekas maaomandi- ja maakasutusstruktuur ning kujundada selle asemele majanduslikult elujõuline talumajandus.
Eriti suur takistus põllumajanduse arengule olid lapimaad, mis olid levinud eelkõige Saaremaal. Näiteks võis 40 hektari suurune talu koosneda koguni 160 eraldi maatükist. Haridustegelane Victor Neggo kirjeldas Saaremaal üht talu, mille 13 tiinu heinamaad jagunesid 82 kitsaks siiluks. Tükid paiknesid läbisegi naabertalude maadega ning peremees ei saanud vikatiga tervet kaart lüüa, ilma et oleks naabri maale sattunud.
Neggo sõnul võis puhkehetkel oma maal pikali heitnud peremehe keha jääda küll oma maale, kuid pea ja jalad ulatusid juba naabrite heinamaale. Selline killustatud maakasutus suurendas töö- ja ajakulu, raskendas teede ja kuivendussüsteemide rajamist ning takistas nüüdisaegsete põllumajandusvõtete kasutuselevõttu.
Riigikogus võeti 4. märtsil 1926. aastal vastu maakorralduse seadus. See hakkas reguleerima eramaade maakasutuse korrastamist või nagu tolleaegses keelepruugis öeldi, “maaomanduste ümberpaigutamist”: eesmärgiga tagada nende majanduslik otstarbekus ja sellest tulenev kõrgem tasuvus.
Lapimaade koondamise kõrval taluhoonete ümber oli seadusel teinegi tähtis ülesanne – Tartu rahulepinguga liitetud Petserimaa ja Narvataguste aladel külakogukonna maade ehk hingemaade ümberkruntimine. See tähendas majandusliku eesmärgi kõrval nii kogukondliku maaomandi asendamist eraomandiga kui ka Petserimaa ja Narvataguste alade õiguslikku ühildamist Eesti Vabariigi õigussüsteemi.
Euroopalikud põhimõtted
Kuigi 1926. aasta maakorralduse seadus põhines suuresti Vene tsaaririigi 1911. aasta seadusel, pärinesid selle põhimõtted Euroopa õigusruumist, eelkõige Austriast, Saksamaalt ja Taanist. Maakorralduse eesmärk oli vähendada maa killustatust, kujundada majanduslikult elujõulised talud ja suurendada põllumajanduse tootlikkust. Selleks rakendati avalik-õiguslikku maakorraldusmenetlust, mida viisid ellu eraldi selleks loodud kaheastmelised maakorraldusasutused.
Vajadusel võidi ümberkruntimist korraldada ka sunduslikult. Majanduslike eesmärkide saavutamise kõrval tuli tagada õiglane ja õiguslikult korrektne menetlus, sh maade hindamine ja maakorralduse tulemuste kandmine kinnistusraamatusse.
Kohalikud maakorralduskomisjonid (hiljem maa-ametid) vaatasid läbi maakorralduskavad, lahendasid vastuväiteid ja tegid otsuseid, mille kinnitas maakorralduse peakomisjon. Komisjonides töötasid maakorraldajad ning nende tööd juhtis kohtunik, ühendades ühes komisjonis tehnilise, majandusliku ja õigusliku pädevuse. See võimaldas lahendada keerukaid maaomandi ja maakasutuse küsimusi ning tagada maaomanike õiguste kaitse.
Süsteem osutus praktikas tõhusaks ja maakorraldusasutuste pädevust laiendati järk-järgult. Näiteks jõustus 1937. aastal dekreedina uus maakorraldusseadus. Sellega anti asutustele õigus lahendada kõik maapiirkondade piirivaidlused, määrata juurdepääsu asukoht ja tingimused ning tõendada omandiõiguse üleminekut juhtudel, kui see oli vajalik ühismaade jagamisel.
Korraldus vs. müük
Minu doktoritöö näitab, et maakorraldust eristati selgelt maa ostmisest, müümisest ja vahetamisest. Tavapärased tehingud võimaldasid lahendada üksikute maaomanike omavahelisi suhteid, kuid ei pakkunud lahendust kogu piirkonna maakasutuse ümberkorraldamiseks. Selleks kasutati maakorraldust, mille käigus toimus ümberkruntimine maa väärtuse alusel.
Kui tehingus läks maa ühelt omanikult teisele, siis maakorralduse käigus jäi omanik samaks, kuid tema maa piirid, kuju või asukoht võisid muutuda. See tähendas, et omanik sai senisega võrdväärse maa, isegi kui selle piirid või asukoht muutusid. Nii koondati hajali paiknenud maatükid suuremateks ja paremini majandatavateks tervikuteks.
Maamõõtja ülesanne oli uued piirid loodusesse märkida, kuid maamõõtmine ise ei olnud veel maakorraldus. Selline lahendus oli maaomanikele märksa lihtsam ja odavam kui iga maatüki ümbervormistamine eraldi notariaalsete tehingutega.
Usaldusväärne kinnistusraamat
Minu töö ühe olulisema järeldusena oli maakorralduse üks tähtsamaid õiguslikke tulemusi selgete omandisuhete kujundamine. Kuigi 1889. aasta kohtureformiga muudeti kinnisasjade kandmine kinnistusraamatusse kohustuslikuks, ei kajastanud registrid sageli tegelikku olukorda. Põlvest põlve kasutatud maad ning maa ostu- ja vahetustehingud olid sageli vormistatud vaid suulise kokkuleppe või koduse lepinguga ning jäid seetõttu kinnistusraamatusse kandmata.
Ligikaudu oli 1920. aastate lõpus vaid umbes kolmandik Eesti kinnistutest registreeritud tegelike omanike nimele. Probleem oli sedavõrd ulatuslik, et Kohtuministeeriumi kodifikatsiooniosakond koostas isegi seaduseelnõu registritesse kandmata jäänud maatükkide kinnistamiseks, ent seadust ei võetud vastu.
Kui maakorraldus oleks lähtunud üksnes kinnistusraamatu andmetest, oleks tegelik maakasutus lahknenud veelgi enam registrites kajastatud olukorrast, tekitanud segadust ning muutnud maakasutuse korralduse veelgi ebaotstarbekamaks. Seetõttu lähtuti maakorralduses maa tegelikust valdusest ja kasutusest ning alles seejärel kanti ümberkujundatud maaüksused kinnistusraamatusse.
Nii viis maakorraldus tegeliku maakasutuse ja õigusliku olukorra omavahel kooskõlla ja muutis kinnistusraamatu usaldusväärseks. Ühtlasi lõi see ühtse omandibaasi, mis osutus pärast Eesti taasiseseisvumist väga oluliseks omandireformi teostamisel.
Lisaks talude majandusliku elujõu suurendamisele kasutati maakorraldust riigi teiste eesmärkide saavutamiseks. Maakorralduse abil korvati riigipiiri muutustega kaasnenud maaomandi kaotust, kujundati kogu Eestis ühtne omandisuhete süsteem ning loodi võimalused rajada uusi talusid maadele, mis vabanesid maakasutuse otstarbekama korraldamise tulemusel.
Seeläbi kujunes maakorraldusest oluline riigi maapoliitika vahend. See toetas maaomanike majanduslikku toimetulekut, soodustas lojaalse kodanikkonna kujunemist ja aitas kindlustada ühiskondlikku stabiilsust.
Triinu Rennu kaitses õigusteaduse erialal doktoritöö “Maakorraldusõigus kui riigi maapoliitika vahend maaõiguslike suhete korrastamisel ja maakasutuse moderniseerimisel Eesti Vabariigis (1918–1940)” 9. juunil Tartu Ülikoolis. Tööd juhendas professor Marju Luts-Sootak Tartu Ülikoolist. Oponeerisid PhD Paris Pin-Yu Chen, Birminghami Ülikool ja dr. iur. Priidu Pärna.