Tallinna Tehnikaülikooli renoveerimise eksperdi Lauri Lihtmaa sõnul on suur osa Eesti korterelamutest amortiseerunud ja vajavad seega ulatuslikku uuendamist. “Nende projekteeritud elukaar on lõpule jõudmas – energiavajadus on suur, konstruktsioonid lagunevad, osa kortereid on liiga külmad, energiaarved on suured. See tähendab, et meie energiajulgeolek ja rahvuslik rikkus on ohus,” sõnab ta.
Kuna sama mure kimbutab kogu Euroopat, on juba üle 15 aasta jaotatud välja renoveerimistoetusi. Neist esimeses, aastatel 2010–2014 kestnud toetuslaines said toetusi elava järjekorra alusel kõik soovijad. Nii koondusid toetused juba eos paremal järjel piirkondadesse, kus ühistud olid võimekamad ja otsustasid renoveerida. “See oli minu doktoritöö alguspunkt: mis juhtub, kui turg toimib omasoodu ja riik toetused täpsemalt ei sihi?” meenutab Lihtmaa.
Oma hiljuti kaitstud doktoritöös käsitleski ta laiemalt renoveerimistoetuste võimalikku pahupoolt. Kuigi toetuste peamine eesmärk on vähendada energiakasutust tervikuna, võivad renoveerimise toetused jaotuda piirkondade ja kogukondade vahel ebaõiglaselt. Lihtmaa analüüsis vastuolu lahkamiseks kõiki ehitusregistrisse kantud Eesti korterelamuid, nende piirkondlikku paikemist, elektrikasutust, kinnisvara väärtust ja rahvastikuregistri andmeid. “Eesti on suurte regionaalsete lõhedega riik, erinevus kasvukeskuste ja mahajäänud piirkondade vahel on väga suur,” tõdeb ta.
Edu edukatele
Euroopa Liidus hoonete energiatarbe vähendamiseks mõeldud renoveerimistoetusi on jagatud kolmes laines: esmalt aastatel 2010–2014, siis 2015–2019 ja praegu kestab 2019. aastal alguse saanud kolmas laine. “Need on põhimõtteliselt erinevad lained, sest energiapoliitika on arenenud ja arusaamised muutunud,” osutab Lauri Lihtmaa.
Esimeses laines luges taotlemisel energiatõhusus: mida rohkem energiat säästeti, seda suurem oli toetus. Teises laines pandi rohkem rõhku sisekliima tagamisse, julgustades soojustamise kõrval ka soojustagastusega ventilatsiooni rajamist. Samuti püüti toetusi suunata eraldi Ida-Virumaale.
Kolmandas laines otsustas riik regionaalarengu sihtidele mõeldes toetada rohkem arengus maha jäänud piirkondi, eristades neid eeskätt kinnisvara hinna alusel. “Üks oluline uurimistöö tulemus oligi, et renoveerimistoetused on tugevalt seotud kinnisvarahinnaga. Selle põhimõttega toetuste kolmandas laines ka arvestati,” märgib värske doktor.
Tagasivaates sattus Eesti esimese toetuslaine ajal süsteemilõksu. Ameerika keskkonnateadlase Donella Meadowsi välja pakutud mõiste iseloomustab komplekssüsteeme. “Üks selline lõks on “edu edukatele”. Tugevamatel kogukondadel, kelle sotsiaalne, organisatoorne ja rahaline kapital on suurem, on juba eos eelis ja võimekus avalikke hüvesid paremini ära kasutada,” sedastab Lihtmaa. Nii jõudsid toetused algul Eesti asulatesse, mille käsi käis niigi keskmisest paremini.
“Kuna Euroopas on keskmine renoveerimise tempo vaid üks protsent aastas, on liikmesriigid otsustanud sekkuda turule, pakkudes muuhulgas ka toetuseid. Sekkudes keerukasse süsteemi, võivad esile kerkida ootamatud kõrvalmõjud,” kirjeldab värske doktor. Osa sekkumise tulemusi võivad olla positiivsed: näiteks otsustavad korteriühistud renoveerida suuresti naabrite eeskuju järgides.
Negatiivse kõrvalmõjuna võivad aga toetused jaguneda riigis ebavõrdselt, süvendades juba olemasolevaid piirkondlikke lõhesid. “Keerukates süsteemides on raske ennustada, kuidas süsteemide kõrvalmõjud võivad avalduda. Seega võib juhtuda, et heade kavatsustega tehtud sekkumistel on soovimatud tagajärjed, mis ei pruugi olla kooskõlas näiteks regionaalsete eesmärkidega,” arutleb Lihtmaa.
Analüüsimaks toetuste jagunemise võrdsust, töötas ta välja lihtsa proportsionaalsuse indeksi. Indeks kõrvutab kahte näitajat: mitu protsenti toetusi igasse konkreetsesse piirkonda jõudis ja kui suur osa Eesti elamufondist selles piirkonnas asub. “Pelgalt toetuse osakaalu mõõtmisest ei piisa, sest piirkonna korterelamute tüüp, hulk ja ka asustatus on väga erinev – seda peab jaotuse hindamisel arvesse võtma,” selgitab ta.
Lisaks võrdles ta indeksi näitu igas piirkonnas regionaalse arengu näitajatega. Nii tuligi ilmsiks, et mida kõrgem oli kinnisvara väärtus, seda rohkem toetusi piirkond sai. Enamik neist läks esimeses laines Tallinnasse ja Tartusse. “Kinnisvara väärtus oli korrelatsioonis kõikide teiste arengu indikaatoritega. Seega kui toetusi täpsemalt ei sihita, siis need pigem aitavad kaasa piirkondliku ebavõrdsuse kasvule,” järeldab Lihtmaa.
Kuidas aidata üksi elavat pensionäri?
Kaks toetusvooru ja rida õppetunde hiljem võib Lauri Lihtmaa hinnangul Eesti praeguse toetuste jaotamise süsteemiga rahul olla: neid antakse välja keskselt ühest kohast ning süsteem on lihtne ja läbipaistev. Ka praegused toetused jaotuvad piirkondade vahel ebavõrdselt, kuid arvestades regionaalseid eesmärke, jaotuvad toetused pigem õiglaselt – nõrgema arengutasemega piirkonnad saavad rohkem toetuseid kui näiteks pealinna kasvupiirkond.
Siiski pakkus ta oma doktoritöö uuringute põhjal välja soovitusi, kuidas seda senisest õiglasemaks muuta. “Mulle tundub, et edasi liikudes peaksime süsteemi tooma juurde leibkondade kihi,” märgib ta.
Kuna suur osa kortermaju vajab ulatuslikku renoveerimist, võib eluasemekulu kasvada sellega mitu eurot korteri ruutmeetri kohta. Sestap tasub Lihtmaa sõnul edaspidi täpsemalt vaadata, kuivõrd maksta toetust kogu ühistule ja kuivõrd vähendada üksikute haavatavate leibkondade, näiteks üksi elavate pensionäride renoveerimisega seotud kulusid. “Kui tahame, et energiapoliitika oleks õiglane, peame tagama kindlustunde, et haavatavatel gruppidel ei kasvaks eluasemekulud üle pea. Osaliselt võib see suurendada renoveerimise kiirust, kuna vastuseis renoveerimisele ilmselt väheneb,” selgitab ta.
Toetuste piirkondlik sihtimine on Lihtmaa hinnangul küllatki nüri tööriist, sest haavatavaid leibkondi on ka suurtes kasvukeskustes, näiteks Tallinnas ja Tartus. Küll aga tasub riigil hinnata piirkonniti rahvastiku koosseisu ja asustustrende, sest pikas plaanis tühjaks jooksvasse piirkonda pole mõtet investeerida. “Asustatuse uuringust selgus, et mida kaugemale piirkondlikest keskustest liigume, seda tühjemaks hooned jäävad. Seda kinnitasid nii elektri- kui ka rahvastikuregistri andmed,” osutab ta.
Näide tühjenevast piirkonnast on siingi Ida-Virumaa. “Narva vanemad inimesed on rõhutanud, et lapsed on pealinna läinud ega tule enam kodukohta tagasi, seega korterid võivad jääda tulevikus kasutuseta,” sedastab Lihtmaa. Paigale jäänud vanemad inimesed aga ei näe sel juhul põhjust suurt renoveerimist ette võtta.
Lihtmaa sõnul on riik juba teatud piirkondade kahanemisega arvestanud ning otsib võimalusi selle paremaks juhtimiseks. Küll aga peaks tema sõnul proovima alles hoida väikelinnu ja maakonnakeskusi kui asustusstruktuuri olulist osa. “Sinna peaks energiapoliitika suunama ka oma tähelepanu, sest siis on suurem tõenäosus hoida sealset elukvaliteeti ja töökohti, mis omakorda toetab ka ääremaid,” soovitab ta.
Uurimistööst selgus ka, see et toetuse tingimused üksi ei määra piirkonna renoveerimise edukust. Suur roll on vahendajatel, kes ühistuid nõustavad ja elamuid haldavad. Eriti olulised on haldusettevõtted, kelle meelsust sageli ühistud usaldavad. “Vahendajate meelsus selgitas, miks Tallinna ja Tartu toetuse jaotused erinevad oluliselt. Samuti miks näiteks Võru ja Põlva ei saanud alguses üldse minema, aga viimases laines on nad tohutult palju ette võtnud,” selgitab Lihtmaa.
Renoveerimise tempo kiirendamiseks kogu Eestis soovitab Lihtmaa hoonete massrenoveerimist. See tähendab tehases eeltoodetud soojustuselementidega renoveerimist naabruskonna kaupa. “Kui teise maailmasõja järel ehitati hooneid terves Euroopas massehitusega kvaratile kaupa, oleks loogiline need ka samamoodi korda teha,” võrdleb ta. Kuigi Eesti on Lihtmaa sõnul tehaselise renoveerimise üks pioneere Euroopas, ei saa seda võimalust kasutada hästi väiksemates korterelamutes.
“Naabruskonnapõhine renoveerimine on teoorias äge mõte, aga praktikas keerukas, sest ühistutel on suur vägitegu ka vaid oma maja renoveerimisse viia. Naabruskonna algatused lisavad väljakutseid veelgi,” möönab teadlane. Lisaks on ühistute ambitsioonid ja eelistused erinevad – üks maja võib tahta terviklikku uuendust, naaber aga eelistab aga osalist etapikaupa renoveerimist, kolmas lepib väiksema remonttööga. Kuna kohalik naabruskondlik algatus on ebatõenäoline, saaks Lihtmaa hinnangul appi tulla kohalik omavalitsus, et mitme maja koostööd alustada ja seda eest vedada.
Eesti on tema sõnu olnud kortermajade renoveerimisel väga edukas, ligi kolmandik korteritest asuvad juba renoveeritud elamutes, mis on korda tehtud nii toetustega kui ka toetuseta. Samas ületab toetuste nõudlus endiselt oluliselt pakkumist, mistap peaksid need Lihtmaa sõnul olema täpsemalt sihitud. “Energiapoliitika ei ole võluvits, mis lahendab iseenesest regionaalse ebavõrdsuse. See on palju komplekssem, kuid see poliitika ei tohiks võimendada soovitamatuid trende ega olla vastuolus regionaalarengu eesmärkidega,” ütleb ta.
Ehituse ja arhitektuuri instituudi doktorant Lauri Lihtmaa kaitses doktoritöö “Analysis of Regional Patterns in Apartment Building Renovation Subsidies” (“Korterelamute renoveerimistoetuste regionaalsete mustrite analüüs”) 8. mail Tallinna Tehnikaülikoolis. Tööd juhendas Tallinna Tehnikaülikooli täisprofessor tenuuris Targo Kalamees. Oponeerisid vanemteadur Lukas Kranzl Viini Tehnikaülikoolist ja professor Tiit Tammaru Tartu Ülikoolist.
